公募REITs启航房地产基金迈入新时代

亚博手机客户端

后疫情时代,产融结合将持续深化,产业间的并购、投资将迎来高潮,产业替代投资、疫情催生的新产业以及新的商业机会在此阶段得到发展。著名评论家沃勒斯坦教授曾说:“这是结束,这是开始”。通过此次疫情,我们发现,产业伙伴之间其实有更多的联系,企业要更加关注产业伙伴和价值伙伴的共生关系。

2020年8月19-20日,由融资中国主办,融中集团、融中母基金研究院、融中资本协办的“2020股权投资产业峰会”在上海隆重举行。投资机构、产业资本、家族办公室、地产基金、上市公司、独角兽企业、政府相关领导、行业专家等汇聚一堂,聚焦行业发展趋势、产业投资热点话题,共探新经济下的未来产业投资布局。

所以这一类的资产,我想问问鸿坤财富的李莉,从财富机构的角度,我们投资人对这类资产的偏好以及他们关注的要素?

赵珂:感谢主办方的邀请,今天有幸和到场的五位嘉宾一起,共同就房地产基金价值回归做对话和讨论。

第一方向叫主题化,在中国的三四线城市,零售商业地产相对来说比较好做,学习一二线城市五年前、十年前怎么做就可以了;但对一二线城市的零售商业地产,主题化是必然趋势。我们考虑三个主题化方向:医疗健康、亲子教育、数字娱乐。因为这3个方向是抗周期的,且不容易被网络替代。我们在寻求和相应的专业化商管团队合作,未来也考虑将这样的专业团队运作上市,成为独角兽。

陈庆仪:不动产投资是五牛控股的传统优势项目,过去16年,五牛的不动产投资一部分是做百强地产的债权投资,还有一部分是做核心区位的地产并购投资项目,通过与国内外龙头企业强强联合,五牛控股在核心城市商业办公、产业园区、物流设施、文旅地产等相关领域精准布局,打造了很多地标项目。

其实房地产金融跟财富管理有天然的结合点,因为在我们高净值个人客户来看,他对于房产的投资既有投资的属性又有情感的属性。

做房基金,基金是前端,那中端怎么做?后端怎么做?

房地产进入存量时代 倒逼资产的精细化运营

现在,我们已经进入到一个存量的时代,房住不炒的阶段,政策要求房地产金融发展要做价值回归。

第一,投融管退本质上是资产端、投资运营管理和资本端需求的匹配协调和平衡。在实际执行过程中结合资金端的策略需求,注重投资收益和风险的对等平衡非常重要。

郑凡明:远洋资本从事房地产基金差不多有七年多的历史,我总结中国的房地产基金发展应该说进入3.0时代。

赵珂:想问问李想总,受疫情影响,商业地产是什么样的状态?

国际地产基金通常分四个策略:核心型、核心增值型、机会型、增值型,我们目前主要以增值型的策略为主要发展方向。我们收购资产后,在资产端做一些价值提升的动作,然后在运营端加一些赋能,在项目退出的时候能达到15%左右的收益率。

李想:商业地产受疫情影响很大,举例来看,北京有大概16%的商业中心中小店铺关张,崇文门商圈的租金遭腰斩。

商业地产被纳入REITs的基础资产池指日可待

第二点,在理念的转变上来讲,目前背景下,投资人的理念转变是必然的,可能机构资金他已经逐渐的开始转变了。对高净值客户来讲,在目前这个时代下,地产政策或者资产形态已经迫使我的客户在往这上面转了。

另外,我们还注意到一些小门类的资产,包括教育地产、医疗地产、蓝领公寓、养老地产这些业态,都在陆续涌现一些投资的机会。

最后回到资产配置本身,财富管理和未来地产金融两个大的行业结合的空间,应该说未来潜力无限。

赵珂:刚刚提到,房地产基金是要投资空间,这个空间其实内容很丰富,它有工业、有物流、有产业园,甚至数据中心,包括服务式公寓,这些底层资产都相当的丰富,但它上层一定还是股权类型的投资,而且投资期限要长,因为我们要拿这类的资产、不动产,从拿地到开发建设,到招商,到运营,到进入一个稳定的有现金流回流的状态的话,是需要很长时间的,短则三五年,长则五到七年。

在“房地产基金专场”,中城投资助理总裁兼董事会秘书赵珂、五牛控股合伙人陈庆仪、鸿坤财富高级副总裁兼资产管理事业部总经理李莉、绿地金融控股集团首席战略官李想、稳盛投资战略发展部总经理辛勇、远洋资本副总经理兼基金业务中心总经理郑凡明,就当前中国房地产基金的现状和投资机会等展开了热烈讨论。

通过高质量的运营管理提升收益率是商业地产REITs的基础。我觉得接下来的3年是很难得的在运营方面修炼内功的机会。在这方面,我们绿地集团和绿地金融做了两方面的工作:

我觉得很重要的一个词是赋能,我们需要在投资者教育上面去做加强,让投资者看到未来的投资价值。

另外,按照不同的联赛花费,巴黎在西班牙的花费最多,总共达到了3.33亿欧元,其次是意大利,为3.23亿欧元,在法国国内,巴黎花费了2.14亿欧元。

2.0版本可能往外走一些,给其他开发商配资,给中小开发商做配资,或者说做一些并购基金。

辛勇:大家好,我在稳盛投资主要是负责资产收购和资产证券化的业务。怎么做好房地产基金呢?我们通常讲到的投融管退,我大致总结下稳盛在这方面的收获。

肯帝亚队主教练贝西洛维奇:“我让球员们上场,可是他们表现的很松懈,他们的表现让对手有很多轻松得分的机会,这让他们取得了大比分领先的优势。”贝帅说道,“但是我们第四节做的还是不错的,我们通过这种努力的防守,在场上的拼搏精神,然后把分差进一步缩小,这逼着福建教练凯萨尔不得不再把王哲林和劳森再换上来。”

第二,我们去年在上海徐汇区收购了一个商业项目,大家都知道商业属于房地产比较复杂的业态,我们在收购阶段就针对后期资产管理甚至退出进行了比较充分的讨论分析。在收购的环节和未来融管退的环节,我自己定义是“双大脑”的概念对于做好存量资产非常重要,一方面从投资管理的角度,从投到项目的运营管理,到最后的退出,都是需要一组人员或者一个团队的核心人员来从头盯到尾的。另外一个大脑就是在资产管理这边,说细一点涉及到定位、招商、运营管理,包括最后跟退出的结合。一个好的资产管理团队也一定要有一个核心的大脑,把钱花在准的地方,把招商、运营,改造、后期的市场推广、退出这些环节都把控好。

陈庆仪:我们在地产基金领域已经做了15年,不动产投资是我们的优势领域,同时五牛控股不断丰富和开拓其他业务板块,在医疗健康、消费升级、智能制造进行股权投资布局,在供应链金融领域赋能产业链,形成多元化业务格局。存量资产时代,五牛控股一直在思考一个课题,就是如何携手我们优秀的合作伙伴打造业务生态圈,共同探索行业发展趋势和方向,促进行业从住宅开发到“地产+”演变。纵观当前复杂多变的国际局势,地产仍然是国民经济的压舱石,是经济环境的晴雨表,仍有很多机会等待去发现、去创造。

我们依托于地产背景的股东,鸿坤财富致力于达成一个离资产端最近,专注于产业投资的精品财富公司。到目前为止,我们已经形成了包括地产金融、私募股权、二级市场等等相对比较全品类的,能为我们的高净值客户提供一站式服务的一个财富管理公司。

李莉:我先简单介绍一下鸿坤财富,鸿坤财富成立于2017年,目前已经在全国形成了14个城市的布局,并且打造了一流的理财顾问队伍。鸿坤财富是一家地产背景的财富管理机构,跟今天地产股权投资、地产股权基金有天然的契合点。

赵珂:从财富管理的机构角度,需要长钱,像国外养老基金、保险这样的长期资本,可能是5年、7年甚至10年以上的长期资本;第二个是老钱,如第一代创业者积累下的财富,因为这类资金会追求一个长期稳健的回报。

在1.0版本下,房地产基金主要给自己的母集团做配资,做出表,可能在做一些表外的融资。

中国经济进入到换档期,再加上中美贸易摩擦的影响、国内无风险利率的长期下行、金融监管的常态化,使得我国房地产基金由增量时代进入到存量时代,由黄金时代进入到白银时代,由开发类不动产到持有不动产的阶段。

3.0版本也就是目前的阶段,我个人观点是叫空间的投资商,围绕着各类的空间需求进行投资和布局。

五牛控股早几年前已经对行业、市场做了预判,并提前进行了布局,以对标国际标准,持续加强项目主动管理能力。对在管的项目,主要通过改善软硬件设施、加强日常经营管理、创新服务模式等多种措施,凭借主动管理策略,实现了一线城市优质商业地产项目专业运营升级。后疫情时代下,五牛更加主动提升格局,趋向以客户为中心,全面精细化运营体系的各个环节,实现资产管理价值链的科技转型,加强优质资产的保值和服务提升。

通过此次疫情,我们发现核心区域的优质项目,尤其是现代化的工业物流受外部环境影响较小,也将是五牛未来重点投资的方向。

仅内马尔就花费了2.22亿

地产基金进入3.0时代

这9年间,巴黎仅在锋线上就花费了6.85亿欧元,在中场球员身上花费了3.06亿欧元,在后卫线上花费了2.47亿欧元,在门将身上花费了2800万欧元。

以下为演论坛内容精华,经融中财经整理:

当前,新基建、数字经济已成为不可逆的发展趋势,众多科技巨头纷纷躬身入局,如贝壳牵手腾讯,阿里投资易居,未来产业资本引入新型技术手段的趋势愈发明显。

总结起来,现在就是投空间的时代来了。

我们做的比较多的是围绕着长租公寓、共享办公、酒店、商业、住宅等来做。远洋资本这两年陆续布局了其他业态,包括物流地产,高标仓,冷链物流。远洋资本已经在全国布局了超过20个物流产业园。另外,远洋资本从2016年开始投IDC,也是被国家定义为新型基础设施的数据中心。今天,各路资本,包括很多央企都在做IDC,它从丑小鸭变成了白天鹅。

赵珂:随着房地产行业的发展,我们逐步是由开发类到持有不动产类这个阶段。所以对于不动产,尤其是核心增值型的,如何做精细化管理?

五牛控股相信,大数据、云计算、人工智能等现代科技,将有望进一步打通房地产行业内的各个环节,创造行业新的增长曲线,助力行业进行更科学配置,加速行业更新升级。

接下来我想问问五牛控股的合伙人陈总,从五牛控股的这个角度,谈谈房地产基金的长期股权投资。

在此背景下,五牛控股也不断从机会性短期投资转向趋势性长期投资,通过与行业创新者的“碰撞”与融合,以投资管理、人才资源、科技创新、医疗健康等产业链生态引领地产行业寻找更多新兴的、具有投资潜力的发展方向。

据《马卡报》统计,在这9年间,巴黎总共花费了12.68亿欧元,进行了43笔引援。巴黎首先引进的是蒂亚戈-席尔瓦和帕斯托雷,他们两人的转会费均为4200万欧元,随后他们又引进了伊布(2100万)、卡瓦尼(6450万)、迪马利亚(6300万)和大卫-路易斯(4950万)等人。

到了2017年,巴黎的转会投入更加让世界震惊,他们豪掷2.22亿欧元买来了内马尔,随后又花费1.45亿搞定了姆巴佩。

第一方面,叫做临渊羡鱼,不如退而结网,有两个方向。

在后端,我们很欣喜地看到,4月30号,发改委和证监会出台了相关的文件,推出了真正的REITs,但这一次的底层资产并没有把商业地产纳入其中,我预计3年内,商业地产将会顺势被纳入REITs的基础资产池中。